Anregungen für den Einstieg ins Baurechtsmandat
Nicht nur den Berufsanfänger lockt das Baurecht mit vermeintlich rechtlich einfach gelagerten Fällen (im Wesentlichen Werkvertragsrecht) und hohen Streitwerten. Ob dies so richtig ist, verbunden mit einigen Tipps, wie man Baurechtsfälle wirtschaftlich bearbeiten kann, will ich mit folgendem Beitrag skizzieren. Er konzentriert sich auf das private Baurecht, zumal auch in der baurechtlich orientierten Kanzlei dieses weit überwiegt.
1. Baurechtsfälle sind aufwändig:
In rechtlicher Hinsicht sollte man nicht verkennen, dass das Werkvertragsrecht nicht auf den Bauvertrag zugeschnitten ist. Entsprechend bedarf es ergänzender Regelung durch die Parteien (z.B. VOB/B). Die baurechtliche Rechtsprechung ist umfangreich und entwickelt sich ständig weiter. Daneben müssen weitere Regelungen beachtet werden, z.B. HOAI, MaBV, WEG.
Baubegleitende Beratung und Vertragsgestaltung sind höchst haftungsträchtig und erfordern neben Erfahrung und Verständnis für die Bauabläufe sichere Kenntnisse der aktuellen Rechtsprechung.
Baustreitigkeiten sind meist mit umfangreichen tatsächlichen Feststellungen verbunden (Punktesachen). Regelmäßig ist mindestens ein Sachverständigengutachten erforderlich, also mindestens ein zeitintensiver Sachverständigentermin wahrzunehmen. Die Gutachten sind dick und schwierig. Die Akten sind umfangreich. Bauprozesse dauern sehr lange, mitunter einige Jahre.
Die Streitwerte sind nicht notwendig hoch, auch einfache Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten betreffen das private Baurecht. Hinzu kommt, dass der Berufsanfänger und auch der nicht spezialisierte Kollege selten mit Baurechtsstreitwerten in sechsstelliger Höhe oder mehr betraut wird.
Führt man sich dies vor Augen, relativieren sich vermeintlich hohe Streitwerte. Es wird schnell deutlich, wie wichtig es ist, die Fälle zeitsparend und rationell zu bearbeiten.
2. Kanzleiausstattung und -organisation
a. Arbeitsmittel
Wie in jedem anderen Rechtsgebiet benötigen Sie in erster Linie Spezialwissen und den schnellen Zugriff auf aktuelles Wissen.
Zur Kanzleiausstattung gehört ein Handbestand an guter Literatur. Das Angebot ist vielfältig, an dieser Stelle kann nur eine kleine Auswahl vorgestellt werden.
Ein Standardwerk, das auch von Gerichten gerne benutzt wird, ist Werner/Pastor, Der Bauprozess, aktuell in der 11. Auflage 2005, 149,00 EUR. Auf der beiliegenden CD-Rom ist die zitierte Rechtsprechung aus der Zeitschrift baurecht mitgeliefert. Das Buch ist nicht nur für den Einstieg in das Rechtsgebiet gut geeignet. Es ist auch wenn man nur gelegentlich Fälle aus dem Baurecht bearbeitet eine gute Wahl.
Ich arbeite auch gerne mit Wirth (Hrsg.), Darmstädter Baurechtshandbuch Band 1, 2. Auflage 2005, 139,00 EUR (Gesamtwerk, 3 Bände 229,00 EUR). Es enthält zahlreiche Checklisten und Muster, die von der beiliegenden CD-Rom leicht in die Textverarbeitung übernommen werden können.
Zur Grundausstattung zählt auch ein guter VOB-Kommentar, zum Beispiel Ingenstau/Korbion, Kommentar zur VOB, Teile A und B, 15. Auflage 2004, 184,00 EUR; auf der beigefügten CD-Rom ist die zitierte Rechtsprechung aus der Zeitschrift baurecht enthalten.
Gegebenenfalls benötigen Sie auch einen HOAI-Kommentar, ein Standardwerk ist Locher/Koeble/Frik, Kommentar zur HOAI, 9. Auflage 2006, 136,00 EUR.
Achtung: noch lange nach Vertragsabschluss können Baurechtsstreitigkeiten entstehen. Daher bleiben alte Werke auch nach Gesetzesänderungen oder Änderungen der VOB/B wertvoll und sollten nicht weggeworfen oder veräußert werden.
Will man baurechtliche Fälle schwerpunktmäßig bearbeiten, kommt man nicht an der Anschaffung einer speziellen Baurechtszeitung vorbei. Zu nennen ist besonders baurecht (BauR) vom Werner-Verlag oder auch Neue Zeitschrift für Baurecht und Vergaberecht (NZBau) vom Beck-Verlag. Beide Zeitschriften liefern Rechtsprechung und Beiträge sowohl zum zivilen als auch zum öffentlichen Baurecht. Die Printausgabe der Immobilien & Baurecht (IBR) ist für den schnellen Überblick geeignet und meines Erachtens nur im Zusammenhang mit IBR-online sinnvoll.
Für die schnelle Suche nach Fundstellen ist eine Datenbank sehr nützlich. Hier kann ich auf jeden Fall und uneingeschränkt ibr-online (www.ibr-online.de) empfehlen. Neben aktuellen Urteilen kommentiert und im Volltext finden sich Muster, Onlinebücher und Kommentarliteratur sowie technische Erläuterungen. Enthalten ist auch ein regelmäßig aktualisierter online-Kommentar zum Bauvertragsrecht von Prof. Dr. Rolf Kniffka, Richter am Baurechtssenat des BGH (VII. Zivilsenat). Wenn Sie schwerpunktmäßig im Baurecht tätig sind, sollten Sie auf jeden Fall das angebotene kostenlose Probeabonnement testen.
b. Mandatsannahme und Mandatsbearbeitung
Die Mandanten kommen nach meiner Erfahrung ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung in die Kanzlei.
Bereits bei der Terminvergabe sollten Sie versuchen, Rationalisierungsmöglichkeiten zu nutzen. Es empfiehlt sich, die wesentlichen Eckdaten bereits im Voraus zu klären. Nach Möglichkeit sollten relevante Unterlagen, insbesondere Verträge und der bisherige Schriftverkehr, vorab zugesandt oder vorbeigebracht werden. Auf diese Weise können Sie die Unterlagen sichten und sich auf die Besprechung vorbereiten. Gegebenenfalls können Sie fehlende Schriftstücke nachfordern. Entsprechende Checklisten und Weisungen an das Personal bieten sich an. Erst nachdem Sie die Unterlagen gesichtet haben und Ihnen die Eckdaten bekannt sind, ist ein Besprechungstermin sinnvoll.
Für die Besprechung selbst müssen Sie je nach Komplexität des Falles ausreichend Zeit einplanen. Auch hier kann durch Checklisten sehr viel Zeit gespart und spätere Nachfragen vermieden werden.
Im Besprechungstermin sollten ausreichend Papier für Skizzen und ein Diktiergerät bereitliegen. Oft werden nämlich technische Details wichtig, bei welchen der juristische Berater bestenfalls wissend gucken kann. Zeichnungen der Mandanten können helfen, den Sachverhalt schnell zu klären. Auch dürfen Sie sich wegen der Fülle der Informationen keineswegs darauf verlassen, dass Sie alles korrekt im Gedächtnis behalten werden. Am besten diktieren Sie Details in Anwesenheit des Mandanten. So besteht die Gewähr, dass seine Angaben richtig aufgenommen werden. Auch dies erspart spätere Unklarheiten und Nachfragen.
Ihr Besprechungstisch muss genügend Platz für Unterlagen und Pläne bieten.
Bedingt durch die Fülle von Unterlagen und Informationen einerseits und die lange Dauer der Streitigkeiten andererseits ist es kaum möglich, sämtliches Fallwissen jederzeit parat zu haben. Daher lohnt es sich, besonderen Wert auf die Aktenorganisation zu legen, um nicht jedes Mal die gesamte Akte erneut durcharbeiten zu müssen. So ist je nach Umfang ein Inhaltsverzeichnis nützlich. Auch ist eine laufend fortgeschriebene Zusammenfassung des gegenseitigen Vortrages bei umfangreichen Fällen hilfreich. Gegebenenfalls sollten gesonderte Themenkomplexe gebildet werden. Anlagen und Schriftstücke sollten beim jeweiligen Themenkomplex verfügbar und auffindbar sein.
Sie werden unweigerlich mit technischen Fragen und Problemen konfrontiert. Daher schadet es nicht, wenn Sie einen Fachmann, am besten einen Bausachverständigen, zu Ihren Bekannten zählen, den Sie im Notfall anrufen und um Rat bitten können. Überhaupt sollten Sie sich ein technisches Grundwissen aneignen (vgl. u., Fortbildung).
In Ihrem eigenen Interesse müssen Sie bestrebt sein, Streitigkeiten außergerichtlich zu regeln. Lange Bauprozesse ohne Vergütungsvereinbarung sind regelmäßig ein Verlustgeschäft. Weisen Sie Ihre Mandanten auf die lange Dauer und das Kostenrisiko, gerade wegen der Sachverständigenkosten, hin. Sie sind dann eher bereit, sich auf eine schnellere Lösung einzulassen.
Vergleiche, ob außergerichtlich oder gerichtlich, müssen Sie sorgfältig vorbereiten. Oft sind Mehrpersonenverhältnisse zu beachten. Denken Sie bei möglichen Gesamtschuldverhältnissen gegebenenfalls an Freistellungsvereinbarungen.
Schließen Sie für Architekten und Ingenieure nur widerrufliche Vergleiche ab, um deren Rechte gegenüber ihrer Haftpflichtversicherung zu wahren.
3. Fortbildung
Auch für das Baurecht finden Sie zahlreiche Fortbildungsangebote von Einführungskursen über Seminare zu teilweise sehr speziellen Themen bis hin zu Fachanwaltskursen.
Die Anwaltakademie bietet einen viertägigen Kurs Einführung in das private Baurecht an. Sie erhalten ungezwungen eine sehr gute Einführung, auch in die Methode der Mandatsbearbeitung, und einen ausführlichen Überblick mit guten Tipps über das gesamte private Baurecht.
Den Fachanwaltskurs sollten Sie nur besuchen, wenn Sie bereits über fundierte Kenntnisse und einige Erfahrung verfügen – naturgemäß steht der Erhalt des Zertifikats für die theoretische Ausbildung im Fordergrund. Das Lernen ist konzentriert und gezwungen und macht daher wenig Freude.
Der Besuch einer Veranstaltung wie Bautechnik für Juristen bietet sich an, um Ihnen ein Grundverständnis für technische Zusammenhänge zu vermitteln.
4. Vergütung, Abrechnung
Baustreitigkeiten sind regelmäßig umfangreich und schwierig, nutzen Sie also die Möglichkeiten, die das RVG bietet.
Sie werden nicht ohne Vorschuss auskommen, dafür sind die Angelegenheiten zu langwierig. Den Vorschuss müssen Sie, jedenfalls bei größeren Sachen, nicht in jedem Fall vor jeglichem Tätigwerden einfordern. Normalerweise sind die Mandanten zahlungswillig und meist auch zahlungsfähig. Sie sollten in diesen Fällen nicht den gesamten möglichen Vorschuss auf einmal verlangen.
Auf eine schmerzhaft erfahrene Gefahr möchte ich an dieser Stelle hinweisen: sollten Sie schwerpunktmäßig Baurecht machen, werden Sie bald Handwerksbetriebe und Bauunternehmen betreuen dürfen. Da Ihnen von diesen oft mehrere Mandate anvertraut werden, kommen Sie, vor allem als Einzelkämpfer/-in, unter Umständen an die Grenzen Ihrer (zeitlichen) Kapazitäten. Fällt nun eines Ihrer Unternehmensmandate weg, z.B. wegen Insolvenz, macht sich das sehr deutlich bei den Umsätzen bemerkbar. Falls Sie entsprechende Zeichen erkennen, müssen Sie konsequent handeln. Auch bei bisher zuverlässigen Mandanten sollten Sie regelmäßig Vorschussrechnungen stellen und auf deren Bezahlung achten.
5. Ziel
Der Beitrag ist von meinen persönlichen Erfahrungen geprägt. Er will Ihnen bewusst machen, wie bedeutsam die richtigen Hilfsmittel und eine gute Organisation sind. Mit dem nötigen Wissen und einiger Erfahrung können auch umfangreiche und zeitintensive Baurechtsmandate lukrativ bewältigt werden.
Walter Bräuner
