Das Mietrecht ist auf den ersten Blick übersichtlich und wenig kompliziert. Auch gab es bis Juli 2005 noch keinen Fachanwaltstitel für das Miet(- und Wohnungseigentums-)recht. Daher ist dieses Rechtsgebiet bei Anfängern sehr beliebt. Wer als Berufsanfänger im Mietrecht tätig ist, wird aber bald feststellen, dass das Mietrecht viele verschiedene Teilrechtsgebiete bereithält. Zunächst ist zwischen der Gewerberaummiete und dem Wohnraummietrecht zu unterscheiden, u.U. kommen Besonderheiten bei öffentlich geförderten Wohnungen hinzu. Manch einer beschäftigt sich außerdem mit dem Wohnungseigentumsrecht, einer durchaus „nahe liegenden“, aber inhaltlich ganz eigenen Materie.

Im Mietrecht handelt es sich um die rechtliche Beratung der eigenen Partei innerhalb einer dauerhaften, nicht selten jahrzehntelangen Mieter-Vermieter-Beziehung. Daher ist bei der Formulierung der Schriftsätze Fingerspitzengefühl von Nöten. Gleichzeitig ist dieses Gebiet emotional sehr aufgeladen, da gerade im Hinblick auf die Dauerhaftigkeit der Beziehung die Parteien subjektiv schon lange/immer/oft nachgegeben haben. Hier ergeben sich Parallelen zum Arbeitsrecht.

Die meisten im Mietrecht tätigen Anwälte vertreten Vermieter und Mieter. Dies ist aus unserer Erfahrung empfehlenswert, da man die Argumentation der „Gegenseite“ kennt und die Erwartungen der eigenen Partei durch einen Perspektivenwechsel auf ein realistisches Maß stutzen kann. Es kann allerdings auch von Vorteil sein, sich auf eine Partei zu spezialisieren, v.a., wenn man für einen Interessenverband tätig ist.

Die Parteien sind in der Regel erstaunt, dass es (v.a. im Wohnraummietrecht) diffizile gesetzliche Regelungen für die Bereiche Mängel/Minderungen, Mieterhöhungen, Einrichtungen/Wegnahme, ordentliche oder außerordentliche Kündigungen von Vermietern und Mietern gibt, die auch oftmals nicht umgangen werden können. Gefragt sind Kenntnisse im Allgemeinen Teil des BGB, im Schuldrecht AT und BT, im AGB-Recht, im Prozessrecht, mitunter im Sachenrecht sowie von verschiedenen Verordnungen (z.B. HeizkostenVO, WohnflächenVO, BetriebskostenVO) und vom Vertragsrecht. Wiederum in anderen Bereichen gibt es kaum gesetzliche Regelungen, dafür aber eine schier unübersichtliche Flut von Rechtsprechung: Vertragsgestaltung, Schönheitsreparaturen, … Hier kommt es oft vor, dass Mandanten mit einem aus dem Internet ausgedruckten oder aus der Zeitung ausgeschnittenen Urteil kommen, das ihrer Meinung nach genau auf ihren Fall passt … Aber Achtung: das rechtliche „Bauchgefühl“ trügt gerade im Mietrecht sehr oft!

Im Folgenden ein paar Tipps:

1. Liebe zum Detail

In der ersten Beratung sollten Sie sich genügend Zeit für die Erforschung des Sachverhalts nehmen. Unerlässlich hierfür ist die Vorlage des Mietvertrags. Ohne Mietvertrag kann keine ordentliche Beratung stattfinden, da die Parteien fast immer – meist durch AGB – die gesetzlichen Regeln abgeändert haben. Der Mietvertrag gibt auch Aufschluss über die Mietparteien – tatsächlich muss man sich aber genauestens informieren, wer Vermieter bzw. Mieter ist, welche Bewohner z. B. geräumt und damit verklagt werden sollen usw.

V. a. im Bereich Mängel/Minderung ist es nötig, sich mit den Details der Mängel auseinander zu setzen. Auch für die avisierten Minderungen muss der Rechtsanwalt genaue Kenntnisse von der Größe der Wohnung, der Anzahl der Räume, der Mängel, der dadurch entstehenden Beeinträchtigungen usw. erlangen. Ganz besonders arbeitsintensiv sind Nachprüfungen von Nebenkostenabrechnungen. Bei all dem empfiehlt es sich, den Mandanten hinsichtlich der notwendigen Belege und Nachweise zur aktiven Mitarbeit aufzufordern.

2. Mit dem Mandanten über die Vergütung reden

Das Gebührenrecht ist im Mietrecht übersichtlich, allerdings läuft man als Anfänger Gefahr für eine geringe gesetzliche Vergütung sehr viel Arbeit zu leisten, z. B. bei der Prüfung umfangreicher Nebenkostenabrechnungen. Daher muss auf den Gegenstandswert der Angelegenheit Augenmerk gelegt werden. So sind z.B. auch Mieterhöhungsklagen von Vermietern in der Regel sehr aufwändig (Begründung der ortsüblichen höheren Miete), haben aber höchstens die erhöhte Jahresmiete als Gegenstandswert. Deshalb ist es immer empfehlenswert, Vergütungsvereinbarungen zu treffen.

Die Rechtsschutzversicherung ist in der Regel nur Freund der Mieter – der Vermieter muss sich extra und deutlich teurer versichern, der gewerbliche Mieter oder Vermieter sowieso. Darauf muss bei der Besprechung geachtet werden.

Weitere Möglichkeiten liegen in der Vereinszugehörigkeit des Mandanten, z.B. beim Haus- und Grundbesitzerverein oder einem Mieterverein. Allerdings müssen Sie hier „Vertragsanwalt“ sein, um Ihre Beratung über den Verein abrechnen zu können.

3. Gewährleistungsrecht

Hier gilt: die einzelnen Mängel müssen substantiiert dargestellt werden, dann müssen Sie sich auf die Suche nach passender Rechtsprechung machen. Der Mieter darf nicht zuviel mindern, weil er sonst Gefahr läuft, wirksam gekündigt zu werden. Die Mängelrüge des Mieters ist u.U. ausgeschlossen, wenn die Wohnung die Mängel schon immer aufgewiesen hat. Daher sollte der Mietvertrag auf Zustandsbeschreibungen und den Inhalt eventueller Übergabeprotokolle geprüft werden. Die Rechtsprechung, dass eine längere Duldung von Mängeln einem Verzicht auf Gewährleistungsrechte gleich kommt, ist inzwischen aufgegeben worden. Etwa zuviel geminderte Miete kann der Vermieter nachfordern.

4. Vermieterkündigung

Zunächst: der scheinbar einfache Weg – Eigenbedarf – kann ein Eigentor für den Mandanten bedeuten, wenn er tatsächlich keinen Eigenbedarf hat. Die weiteren ordentlichen Kündigungsgründe sind auf nicht unerhebliche schuldhafte dauerhafte Vertragsverletzungen des Mieters und auf die anderweitig nicht zumutbare unwirtschaftliche Verwertung der Immobilie beschränkt. Im Klartext: die Kündigungsmöglichkeiten sind für den Wohnraumvermieter sehr eingeschränkt. Hier kann der Anwalt Phantasie beweisen, um doch noch einen gangbaren Kündigungsweg zu finden. Einer der wichtigsten Ausnahmefälle ist die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB, wenn Vermieter und Mieter in einem Zweifamilienhaus zusammenleben. Das sollte auch dem Mieter klar gemacht werden, wenn er sich mit dem Vermieter auseinander setzen will.

Oftmals bleibt nur die Möglichkeit, die Miete legalerweise immer wieder zu erhöhen, bis der Mieter es selbst vorzieht, auszuziehen.

Es kann daher durchaus effektiv und sogar lukrativ sein, dem Mieter eine „Prämie“ zu bieten, falls er freiwillig und schnell auszieht. Dies wird der Vermieter besser verstehen, wenn Sie ihm aufgezeigt haben, dass er tatsächlich kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses aufweisen kann.

5. Schönheitsreparaturen

Das ist der mietrechtliche Dauerbrenner, besonders seit der BGH bald monatlich eine neue Entscheidung zur (Un-)Wirksamkeit der in der Praxis teils seit vielen Jahren verwendeten Mietvertragsklauseln veröffentlicht. Endet das Mietverhältnis, kommt es oft zum Streit zwischen dem Mieter, der regelmäßig nur wenig Interesse an einer vernünftigen Renovierung hat, und dem Vermieter, der am liebsten eine neue Wohnung zurückbekommen möchte. Hier gilt es, genau auf die Formalien zu achten: Was ist vereinbart? Ist die Vereinbarung überhaupt wirksam (Stichwort etwa: „starre“ Renovierungsfristen)? Falls der Mieter Schönheitsreparaturen machen muss: Ist ihm vom Vermieter genau gesagt worden, was zu tun ist? Gibt es ein Protokoll? Vorsicht: Soll der Anwalt bei der Wohnungsbesichtigung dabei sein, sollte er ein Zeithonorar vereinbaren, denn jeder Mangel ist akribisch genau festzuhalten („Von der Wohnungseingangstür ausgesehen im 1. Zimmer links (Wohnzimmer) ist der ehemals weiße Anstrich der Raufasertapete an den Wänden jetzt insgesamt vergilbt, vergraut, zeigt Möbelschatten und ist zudem rechts neben der Balkontüre in 50 cm Höhe auf einer Länge von ca. 20 cm eingerissen. Die Tapete ist dort in zwei Bahnen rückstandslos zu entfernen, der Bereich ist vorzuspachteln anschließend mit Raufasertapete zu tapezieren und anschließend deckend weiß mit Dispersionsfarbne zu streichen.“). Da kommt bei einer Fünf-Zimmer-Wohnung einiges zusammen.

6. Vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache

Mit zunehmender Zahl der Möglichkeiten, sein Informationsinteresse zu befriedigen, steigt auch das Konfliktpotential zwischen Vermieter und Mieter über die Installation einer individuellen Parabolantenne des Mieters entsprechend. Hausordnungsfragen (Stichworte Kehrwoche, Ruhezeiten) und der Umgang mit Mietereinbauten in der Wohnung sind weitere, für den Anwalt zumeist wenig erquickliche, aber für die Parteien subjektiv empfunden wichtige Themen. Auch hier hilft dem Anwalt Fingerspitzengefühl.

7. Vollstreckung

Das Räumungsurteil ist erstritten, der Mandant hat gewonnen und freut sich – bis er die Vorschussrechnung des Gerichtsvollziehers sieht. 3.500,00 EUR für die 36 qm kleine Wohnung, und dabei hat der Mieter dort vielleicht ohnehin nur noch Sperrmüll eingelagert. Wenn sein Anwalt jetzt nicht das Kostensenkungsmodell des BGH (Stichwort „Berliner Räumung“) kennt, verspielt er schnell den Kredit seines Mandanten. Der Vollstreckungsauftrag muss den individuellen Gegebenheiten angepasst werden, sodass hier eventuell die Ausübung des Vermieterpfandrechts und die bloße Herausgabevollstreckung genügt. Dieses Beispiel zeigt, dass auch im Mietrecht ein errungenes Urteil nicht ausreicht, um den Mandanten zufrieden zu stellen, sondern individuelle „Vollstreckungs-Nachsorge“ verlangt wird.

8. Akquise/Praxis

Es kann von Vorteil sein, für einen Verband zu arbeiten. Man wird mit Informationsmaterial versorgt, ist an eine größere Organisation mit eigenen Quellen angeschlossen und man kommt über die Beratung der Mitglieder regelmäßig mit den Mietparteien und den dortigen Konflikten in Kontakt.

Nachteil ist jedoch, dass von Ihnen als Vertragsanwalt zu einem deutlich niedrigeren Satz gegenüber den gesetzlichen Gebühren vom Vertragsanwalt beraten wird. Gleichzeitig ist gerade zu Beginn der Tätigkeit die Sprechstunde eine Herausforderung, weil im 10-Minuten-Takt die Beratungsthemen wechseln. Zudem finden Sprechstunden oft abends oder am Samstag statt. Sie sollten sich also überlegen, ob diese Nachteile durch mögliche Folgemandate und das regelmäßige Einkommen durch die Beratungen aufgewogen werden.

9. Besonders wichtig: up to date mit der Rechtsprechung bleiben!

Es ist wie in jedem Rechtsgebiet, auf das man sich spezialisieren möchte, von Vorteil, Fortbildungsveranstaltungen zu besuchen. Sie werden aber bald feststellen, dass die Hälfte dieser Veranstaltungen sich mit der Rechtsprechung zum Mietrecht beschäftigt. Allein dem für Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des BGH wird im Schnitt alle drei Tage eine neue Revision vorgelegt.

Es ist daher aus unserer Sicht unerlässlich, sich auf dem aktuellen Stand zu halten. Es gibt neben der Lektüre von Fachzeitschriften auch die Möglichkeit, sich einen ordentlichen Suchdienst (über das Internet) für Urteile im Mietrecht zu verschaffen. Hier gibt es verschiedenste neue Möglichkeiten, die sich jeder Berufsanfänger ausführlich anschauen sollte.

zum Beispiel:

http://www.mieterbund.de   

http://www.berliner-mieterverein.de/start.htm  

http://www.steuernetz.de/homepages/vv/mietspiegel/index.html

http://www.wowi.de/mietspiegel.html Mietspiegel verschiedener Städte

www.mietrecht.net, die offizielle Homepage der Arge Mietrecht und Immobilien im DAV

www.mietgerichtstag.de, die Homepage des Deutschen Mietgerichtstags mit allen Veranstaltungsvorträgen zum (kostenlosen) downloaden

www.haus-und-grund.net, die Homepage von Haus und Grund Deutschland

www.mieterbund.de, die Homepage des Deutschen Mieterbundes

www.bundesgerichtshof.de, hier kann jede veröffentlichte BGH-Entscheidung seit 2001 über "Entscheidungen" abgerufen werden

www.bmgev.de, die Homepage der Berliner Mietergemeinschaft e. V., mit zahlreichen - mieterfreundlichen - Tipps und Entscheidungen www.bmgev.de/mietrecht/tipps/minder/einleit.htm

 

10. Literaturtipps

Für das Mietrecht gibt es viele gute Bücher. Wenn man nur ein Teilrechtsgebiet bearbeitet, empfiehlt es sich selbstverständlich, hierfür auch Literatur anzuschaffen. Wer vorwiegend im Wohnraummietrecht tätig sein will, wird gute Erfahrungen machen mit dem

· Mieterlexikon vom Deutschen Mieterbund: ein kleines Taschenbuch, das alphabetisch nach Stichworten geordnet ist, und in dem man in der Regel sofort einen ersten Einblick von der Behandlung eines Problems bekommt – allerdings immer aus Sicht der Mieter. Es kommt jedes Jahr neu heraus. Das Buch hat den Vorteil, dass es nur 13 EUR kostet. Anstrengend: Mieter kennt das Buch häufig auch, sodass der Wissensvorsprung manchmal gering ist.

· Stürzer/Koch „Vermieterlexikon“ (9. Aufl. 2005, Haufe-Verlag, 24,90 EUR mit CD-ROM) bildet den vermieterfreundlichen Gegenpart zum DMB-Mieterlexikon.

· Mit dem Börstinghaus (Hrsg.) „MietPrax“ (Mietrecht in der Praxis) vom ZAP-Verlag kommt man gut zurecht. Es handelt sich um eine Loseblattsammlung (mit normal dicken Blättern), die thematisch in Fächer aufgeteilt ist. Am Ende eines jeden Faches sind Mustertexte und Formulare beigefügt, am Anfang gibt es einen systematischen und dann einen Lexikon-Teil. Jedes Fach hat eine eigene Inhaltsübersicht. Die Bearbeiter sind Richter, Rechtsanwälte, Interessenvertreter wie z.B. Mitglieder des DMB oder des Haus- und Grundbesitzervereins. Die Einsortierung der Nachlieferungen ist anwaltsfreundlich, sodass in der Regel ein Fach komplett ausgetauscht wird. Es kommen ca. 3 bis 4 Nachlieferungen im Jahr. Der Preis beträgt 102,00 EUR, die Nachlieferungen kosteten in 2005 zwischen 23,00 EUR und 42,00 EUR. Zusätzlich gibt es noch einen Arbeitskommentar mit Rechtsprechung des BGH in Mietsachen.

· Ein preiswerter, praxisnaher und wohl unverzichtbarer Kommentar ist Blank/Börstinghaus „Miete“ (2. Aufl. 2004, Verlag C. H. Beck, 59,00 EUR).

· Umfassender Kommentar im Palandt-Format zum Auftrumpfen im Schriftsatz: Schmidt-Futterer „Mietrecht“ (8. Aufl. 2003, Verlag C. H. Beck, 158,00 EUR, evtl. Neuauflage abwarten).

· Anwalts Liebling ist Lützenkirchen „Das mietrechtliche Mandat“ (2. Aufl. 2003, Otto Schmidt Verlag, 129,00 EUR, evtl. Neuauflage abwarten), weil die Autoren für alle gängigen Probleme hilfreiche Kniffe und Tipps sowohl für den Mieteranwalt als auch für den Vermieteranwalt geben.

· Gewerberaummietrechtler kommen beim Klassiker von Wolf/Eckert/Ball „Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrecht“ (9. Aufl. 2004, RWS-Verlag, 98,00 EUR) auf ihre Kosten.

· Zeitschriften: Jedenfalls eine Zeitschrift macht sich nicht nur auf dem Schreibtisch gut, sondern lässt das Wissen im – dem BGH sei dank – derzeit schnelllebigen Mietrecht aktuell bleiben.
Die „ZMR“ (Zeitschrift für Miet- und Raumrecht, Werner-Verlag, 177,00 EUR/Jahr) bringt den Miet- und WEG-Rechtler monatlich auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung und Literaturmeinung.
Die „NZM“ (Neue Zeitschrift für Mietrecht, Verlag C. H. Beck, 220,00 EUR/Jahr) erscheint alle zwei Wochen und ist schon von daher sehr umfangreich und zum Karrierestart noch entbehrlich.
Scheinbar leichte Kost bieten jeweils monatlich erscheinend „MietRB“ (Mietrechtsberater, Otto Schmidt Verlag, 139,00 EUR/Jahr) und „MietR kompakt“ (Mietrecht kompakt, IWW Verlag, satte 138,00 EUR/Jahr für knapp 20 Seiten je Heft). Guter lesbarer Einstieg mit ganz praktischen Tipps.

Rechtsanwalt Malte Dedden (Kehl)
dedden  ra-dedden.de
www.ra-dedden.de

Rechtsanwalt Christian Brokate (Stuttgart)
brokate  12move.de

Jutta Rager (Bisingen)
info  kanzlei-rager-unger.de
http://www.kanzlei-rager-unger.de